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保険と不動産投資の違い

  • 万が一の場合に不動産を遺すという死亡保障のような機能がある
  • 保険に比べて利回りが高く、相続対策に活用できるというメリットがある
  • 不動産下落や空き室などのリスクも多く、投資は慎重に行うことが大切

不動産投資とは

不動産投資はアパートを建設したりマンションの一室を購入し、不動産を他人に貸すことによって定期的に賃料収入を得る資産運用方法の1つです。また購入した不動産を購入時以上の金額で売却する値上がり益を得ることを目的として投資することもあります。

g不動産投資

一般的に不動産投資は不動産価格の下落や空室などによるリスクが伴いますが、株式投資に比べリスクとリターンが小さく「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われています。また短期的に大きな収益を得ることは出来ませんが年数の経過に比例して長期的に収益を得る事も可能で、事業内容に自身の意思が反映されやすい点も不動産投資の特徴の一つとなっています。

自分自身に万が一のことがあった場合でも、家賃収入で定期的な収入保障を遺族に残すことができるという機能もあり、生命保険の個人年金保険や収入保障保険の代わりとして不動産投資を活用している方も増えています。

保険の代わりに不動産投資を活用するメリット・デメリット

    不動産投資を生命保険の代わりに活用するメリット

  • 保険に比べて利回りが高い
  • 家賃収入で定期的な収入保障が得られる
  • 万が一の場合でも資産が残る
  • 節税・税制メリットが大きい
  • インフレに対応できる
  • 健康状態や年齢による影響を受けない

投資する不動産にもよりますが不動産投資の実質利回りは平均が4%~6%といわれており、生命保険の個人年金保険の運用利率は1%程度なので、運用面では不動産投資の方が利回りが高くなっています。

また定期保険養老保険のような保障期間が決まっている生命保険に比べると、不動産投資は建築技術やリフォーム技術の進化によりマンションなどの耐久年数は長くなってきており、不動産が存在している限りは毎月家賃収入として長期的に安定した金額を得ることも可能です。

さらにローンを利用して投資する不動産を購入する場合は、ローンの返済を賃貸収入で補うことで毎月の負担額を減らすことが出来ます。そしてローンを組む際に必ず団体信用生命保険(団信)に加入することになりますが、ローン返済中に万が一の事があっても団信によりローンの残債はゼロとなり、遺族は残債のない不動産を譲り受けることができます。

相続後は不動産を売却してまとまった資金を得たり、不動産を引き継いで運用し月々安定した家賃収入を得ることもできます。このような特徴があることから不動産投資が生命保険代わりとして活用されています。投資用に購入した不動産は時価で評価され、そのうえ賃貸中は土地・建物ともにおよそ2割減の評価額を受けるので、現金で相続するより不動産として相続する方が課税評価額が下がるので相続税対策としても有効です。

また不動産投資の場合は不動産価格がゼロになることはなく、最終的に売却することになってもいくらかの収入を確保することが出来ます。一方で不動産投資で得た収入に対して税金が課せられますが、申告の際には不動産投資で得た収入からローン金利や固定資産税・都市計画税・建物の減価償却費・管理会社費用などを必要経費として計上することができ、赤字になっても損益通算として給与所得や事業税などの所得から差し引き出来るため所得税・住民税の節税をすることが出来ます。

仮にインフレになった場合、物価上昇により預貯金などの紙幣価値は低下しますが実物資産のマンションなどはインフレに連動して資産価値も上昇するといわれています。例えば個人年金保険の場合は契約から年金を受け取るまで20年~30年と長期にわたるので、その間にインフレとなり年金受取時にお金の価値が下がってしまい積み立てていた個人年金保険の価値も下がるのでインフレの影響を受けやすいですが、反対に不動産投資は購入した物件の資産価値や家賃収入の上昇が予想されるためインフレ対策に有効です。

生命保険の場合は健康状態や年齢、職業によって加入の制限を受けたり、保険料がアップするなどの影響を受けますが、不動産投資の場合は健康状態や職業による制限を受けないというメリットもあります。

    不動産投資を生命保険の代わりに活用するデメリット

  • まとまった自己資金が必要
  • 不動産を購入する際も維持していくにも様々なコストが必要
  • 予定の賃料収入が得られない可能性
  • すぐに現金化できない
  • 不動産価格の下落リスク

生命保険との違いは、不動産投資を始めるにはある程度まとまった資金や諸費用が必要となる点です。投資用の不動産を購入すると、不動産仲介会社に支払う仲介手数料やローンを組む際の手数料、不動産取得税・登録免許税や印紙税などの税金や火災保険や地震保険などの保険料が必要となります。

また不動産を所有することにより固定資産税や都市計画税、売却時には譲渡所得税など様々な税金を納める必要があります。さらに建物を維持していくための修繕コストや管理コストも必要となってきます。

所有物件の空室が続いたり賃料の滞納によって予定していた家賃収入を得られないといったことも生じます。不動産価格が購入時より下落してしまうというデメリットや、売りたくても買い手が見つかるまで現金化できないというデメリットもあるので注意が必要です。

生命保険でも保険会社の破綻リスクなどはありますが、一度保険を契約すると保険期間中にかかるコストや税金はかかりません。結婚や子供の誕生などでライフスタイルの変化によって保険の見直しが必要になることがありますが、不動産投資に比べて管理の手間は必要ありません。

生命保険代わりに不動産投資を活用することはメリットもたくさんありますが、保有・維持していくためには諸費用や税金がかかることや様々なリスクがあるということに注意する必要があります。

保険を不動産投資で活用するには

生命保険は「万が一の備え」として加入する人が多いですが、不動産投資は「利益を得る」ことを目的として始める人がほとんどです。不動産投資を始めるには不動産投資の知識が最低限必要になり、長期的な投資計画を立て少しづつ収益を上げていく特徴やリスクもよく理解して、投資前にしっかりと事業計画を立てることが大切です。

不動産投資は一定以上の利回りを確保することができれば、家賃収入を得ながら万が一の保障に備えるといった生命保険としての役割も十分に果たすことが出来ます。しかし当初の計画通りにいかず運用で失敗することもあるかもしれません。そういった不測の事態やリスクも念頭に入れておき、デベロッパーや投資会社に任せっきりにならないよう、法改正や新しい投資手法などの情報収集も地道に続けることが大切です。

参考URL:ソヴリックコーポレーション『生命保険・医療保険のように|不動産投資の魅力

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